È davvero così finita per gli A.A.U.T. le C.A.V. e L.T. ed Airbnb?

Premessa

Indice dei contenuti

Prima di leggere questo articolo considerate che tutte le domande ed i pensieri che faccio, sono frutto di una persona, chiusa in casa il giorno di Pasqua per decreto legge. Considerate anche che in questo momento alcune parti d’Italia, come Riccione, Cattolica e alcuni paesi limitrofi non sono da me, liberamente raggiungibili. Considerate che le frontiere con l’Italia sono chiuse. Nel mondo è stata dichiarata la pandemia e quasi tutte le economie mondiali sono ferme a causa delle norme di contenimento.

In ultimo, anche se il “plateau” o matematicamente meglio l’asintoto orizzontale della crescita esponenziale del contagio da COVID-19 si quasi stato raggiunto, non sappiamo ancora quando si arriverà al contagio zero, quando e come potremmo essere liberi di spostarci sul territorio italiano ed estero. Senza considerare nel futuro i possibili focolai che potrebbero ripresentarsi. Detto questo e detto che nella mia vita non mi è mai stato ordinato di restare entro i 200 metri da casa mia, è doveroso fare un piccola legenda. Inoltre che a livello mondiale il contagio non è ancora in diminuzione basta guardare: Mappa in aggiornamento continuo sul Coronavirus 2020-nCoV by JHU CSSE

Legenda

Per intenderci è doveroso scrivere questa brevissima legenda, d’ora in poi in questo articolo userò queste sigle.

A.A.U.T. = affitto appartamenti ad uso turistico
C.A.V. = casa / appartamenti per vacanze
L.T. = locazioni per finalità turistiche
B.B. = Bed & Breakfast
O.T.A. = Online travel agency, quali per es. booking.com Airbnb e HomeAway o Vrbo.
Airbnb = sito internet per pubblicizzare appartamenti ed esperienze su internet mediante il sito che media la transazione tra l’ospite e il cliente. Non è una categoria di struttura extra alberghiera.

Crollo di tutte le attività comprese quelle alberghiere ed extra alberghiere.

Con questa premessa, mi sono visto cancellare quasi tutte le prenotazioni fino a luglio. A parte alcune prenotazioni per giugno e luglio, che ospiti storici hanno voluto mantenere, ho perso molti soldi. In pratica tutte le prenotazioni fino a luglio sono state cancellate ed ovviamente rimborsate da parte delle piattaforme di prenotazione agli ospiti. le O.T.A. quali Airbnb, Vrbo l’ex HomeAway e booking.com.

Insomma un profondo rosso. Disperato, flusso di cassa completamente azzerato, calma piatta, nessuna prenotazione all’orizzonte.

E quindi che fare?

Ci sono molte persone che domandando su parecchi gruppi che seguo su facebook tante richieste, tra le quali se lasciare l’appartamento che avevano preso in affitto per avviarlo ad uso turistico, se ci sarà un crollo del turismo, se vale la pena continuare con questo tipo di affitti. Dipende molto se gli appartamenti sono di proprietà o se sono in locazione d’impresa. Il 29 marzo 2020, ho fatto un sondaggio in un gruppo facebook di host con una popolazione di 13683 utenti, hanno partecipato l’1% cioè 105 persone.

Di questi votanti l’84% pensa di resistere, senza chiudere le utenze e ripartire, il 6% di aspettare, chiudendo le utente, il 9% di tornare ad un affitto a lungo termine, mentre 1% disdire e l’1% di vendere. Diciamo che il 12% delle persone pensa di cambiare strategia con il proprio appartamento. È un dato significativo, che dovrebbe far riflettere su quello che ci aspetterà.

Cosa succederà?

Prevedere questo tipo di cose è davvero molto difficile, nessuno aveva previsto una pandemia del genere, figuriamoci gli scenari economici futuri. Sicuramente sarà un hard reset a cui tutti saremmo costretti a sottostare. La risoluzione di questa pandemia non arriverà il 3 maggio 2020, la cosa sarà molto lunga, basta guardare la situazione dei contagi a livello mondiale, speriamo in un vaccino, ma ad oggi la risoluzione sembra solo il distacco sociale. In questo forse la scelta di un appartamento al posto di un albergo sarà presa in considerazione, sempre che si possa viaggiare e spostarsi come prima.

Il turismo è crollato!

Il turismo in questo momento è completamente crollato. Faccio alcuni ragionamenti su un ulteriore post che ho scritto qui: Cosa cambierà per il turismo?

Io spero vivamente che entro giugno o luglio le frontiere italiane siano riaperte da e verso i paesi confinanti. Altrimenti potrebbe essere un ecatombe. Non credo che il solo mercato interno turistico possa sopperire all’esigenza economica delle località turistiche, considerando anche che in questa maniera sarebbero un ritorno alla normalità dopo due mesi di cassa integrazione per tante aziende.

Il mercato immobiliare è crollato

Sicuramente il mercato immobiliare è crollato e lo potremmo sapere solo il prossimo anno; perché i dati del Borsino Immobiliare li conosciamo con un anno di latenza, ma in questo periodo di quarantena, non credo siano state fatte molte vendite d’immobili e nemmeno tante acquisizioni da parte degli agenti immobiliari.

Alcune tipologie di affitto crolleranno

Credo che molti appartamenti in affitto a studenti fuori sede avranno un cambiamento, per il motivo, che molti scappando dalle città, daranno disdetta, chi subito, chi prima chi dopo, a volte anche adducendo la causa di forza maggiore, dei contratti di locazione, per impossibilità all’utilizzo. I locatari più furbi, non chiederanno le mensilità di affitto, ma questo potrebbe non durare molto, sopratutto per il fatto che le università molto probabilmente non riapriranno fino ad ottobre 2020. Molte università stanno decidendo in questi giorni di fare gli esami via telematica, come già stanno facendo con la didattica. Per non parlare poi se il contagio dovesse riprendere in estate o in autunno 2020. Quindi molti studenti rimarranno nelle loro case di residenza e seguiranno le lezioni via internet.

Sul mercato ci saranno molti appartamenti sfitti?

La domanda è la pistola fumante. Il mio amico Luca, mi dice che in città come Bologna dove non ci sono appartamenti a lungo termine in affitto, sarà sicuramente più conveniente convertire il proprio A.A.U.T., se ne si ha solo uno o un paio, in affitto appartamento a lungo termine, magari proteggendo la pigione della locazione con una fideiussione a prima richiesta.

Inoltre è possibile che i gestori di molti appartamenti locati adesso, per fare sub-locazione, esempio lampante chi prende in affitto un appartamento per poi gestirlo e trasformarlo in A.A.U.T. o in C.A.V. dovranno sostenere i costi di gestione mensili che avevano pattuito prima dell’epidemia, oltre a dover sostenere le bollette per i consumi acqua, luce, gas, internet e le svariate imposte comunali quali la TARI. Per questo sento serpeggiare l’idea di disdire le locazioni, per aspettare e vedere come sarà nel 2021.

Cosa diversa sarà per i grandi gruppi immobiliari che hanno dai 20 appartamenti in sù in gestione o di proprietà e per le agenzie immobiliari che fanno questo di mestiere, anche se questa quarantena potrebbe aver inciso molto, anche sul loro flusso di cassa.

Sopravviveranno gli appartamenti ad uso turistico?

Già due giorni fa, stavo ragionando con un paio di amici, in merito. Secondo me quello che succederà, anche a seguito delle linee guida dell’OMS, sarà questo: molte persone, abbandoneranno il business degli A.A.U.T. e delle L.T. per tanti motivi, vuoi perché non sono effettivamente così capaci, vuoi perché effettivamente non è una cosa semplice da fare, vuoi perché c’è una naturale scrematura, dovuta alle recensioni. Ma per quanto riguarda le C.A.V. i B.B. e alcune fasce di A.A.U.T. potrebbe esservi un incremento, in merito vi pongo delle domande…

Se foste un manager, preferireste andare in albergo o in un appartamento solo per voi?
Se foste un gruppo di pensionati in vacanza, preferireste prendere delle stanze in albergo o prendere un appartamento in locazione per una settimana?

Io credo che con l’emanazione delle linee guida dell’Organizzazione Mondiale della Sanità per quanto riguarda gli hotel e le strutture extra alberghiere sarà difficile per alcuni tipologie di alberghi riuscire a rispettarle ed a farle rispettare per dare un servizio nel pieno rispetto dei regolamenti. Se ci riusciranno e lo speriamo tutti, ci sarà in ogni modo una fisiologica diminuzione dei posti disponibili alla vendita, basti solo pensare alle sale da pranzo, leggo di strutture alberghiere obbligate, in sala ristorante ad avere almeno 10 m quadri per quattro persone.

Quindi facendo un rapido calcolo tante strutture, nate sull’onda del turismo a Rimini, non potranno aprire per queste restrizioni. Oggi trovo la mia bacheca di facebook piana di albergatori che si lamentano e si disperano.

Quindi, secondo me, gli A.A.U.T. le C.A.V. le L.T. che erano già collaudate e ben avviate, con buone recensioni e con metrature adeguate, manterranno le loro posizioni anzi saranno più ricercate.

Sarà la fine delle OTA quali Airbnb, Vrbo e booking..?

Non credo, anche se avevo letto tempo fa un articolo molto preoccupante su tutte queste piattaforme. L’articolo è citato nelle fonti. Davvero molto interessante. Credo che le piattaforme di prenotazione online, si adegueranno alla situazione e ovviamente offriranno sezioni del sito dove verranno inseriti annunci di case sanificate, con la possibilità di avere distanza sociale da altri vicini e dove sarà garantita una adeguata pulizia.

Airbnb ha fatto una buona operazione di marketing

Airbnb, ha fatto un’ottima operazione di marketing, creando un fondo d’aiuto per suoi Superhost, cioè quegli host che superano le cinque stelle di valutazione con un alto tasso di risposta e con alcuni altri parametri. In pratica ha concesso il 25% di rimborso su tutte le prenotazioni cancellate all’interno dei termini di cancellazione, che normalmente dovrebbero essere rimborsata al 50%.

Questo è stato fatto soltanto per il Superhost e non per gli host, cosa che ha creato malumori all’interno della sua community. Community, che, comunque è sempre capeggiata dai Superhost. Il 25% di rimborso sulle prenotazioni che sono state cancellate all’interno dei propri periodi di cancellazione, non è comunque male. Di fatto, per la mia esperienza, Airbnb è l’unica società che in questo momento garantisce un minimo flusso di denaro agli host. Come dicono i genovesi: sempre meglio che niente.

Su booking.com invece?

Booking.com, almeno per quanto mi riguarda, ha cancellato tutte le prenotazioni rimborsando ovviamente i clienti, di tutto l’importo. Dal mio punto di vista non è cambiato niente se non che di colpo mi sono visto cancellare tutte le prenotazioni che avevo in essere anche fino a settembre 2020, prenotate da ottobre 2019. Quindi ho semplicemente riaperto il calendario in quel periodo. Dal punto di vista del flusso di cassa, non mi ha cambiato niente perché io avrei ricevuto l’importo della prenotazione un mese e mezzo dopo l’avvenuto check-in dell’ospite. Quindi fondamentalmente hanno mantenuto una posizione neutra nei miei confronti per cui sì: mi sono trovato cancellato tutte le prenotazioni, ma non è stato certo colpa loro e trovo corretta la loro politica.

Su Vrbo, l’ex HomeAway?

Questa piattaforma, è composta prevalentemente da persone che vogliono prendere un contatto diretto o che comunque non vogliono fare parte di una community e prediligono maggiormente la privacy. Ci sono molte possibilità di configurazione e gli ospiti che avevano prenotato da me, l’hanno fatto per fortuna mia, per luglio ed agosto 2020 con largo anticipo da ottobre / novembre 2019.

Gli ospiti quindi hanno già versato, per mia politica un acconto. Per il momento non hanno cancellato, ma potrebbe essere un problema se lo facessero, perché bisognerà restituire la caparra e questo sarebbe un ulteriore perdita di denari. Io credo che per luglio ed agosto 2020, nelle città turistiche, riprenderà, un minimo il turismo.

Era davvero così sano avere quella crescita turistica di locazioni brevi?

Dal 2008, in Italia è cresciuto esponenzialmente l’affitto appartamenti ad uso turistico, grazie anche all’avvento di piattaforme come Airbnb, HomeAway e booking.com. Quasi tutte le persone che avevano una seconda casa non troppo utilizzata hanno iniziato a capire il guadano e hanno creato un annuncio in rete per affittarla. Quando io mi ero registrato su Airbnb ero il primo ed unico appartamento ad uso turistico listato nella città di Riccione e il quarto nella provincia di Rimini. Adesso su Rimini se ne contano più di 4000. Il fenomeno era ancora in crescita prima della pandemia.

I numeri

Tanti, i numeri sono davvero tanti. Federalberghi aveva commissionato nel 2018 uno studio sulla crescita del mercato degli appartamenti e dai grafici che si possono vedere all’interno del suo studio i dati sono davvero di una crescita esponenziale. Da questo studio che potete trovare qui: Turismo e shadow economy Tutela del consumatore, concorrenza leale ed equità fiscale al tempo del turismo 4.0 si evince che nel 2018 c’erano 52 annunci su Airbnb a fronte del dato ISTAT di 84.189 appartamenti, mentre nel 2018 sono presenti sul portale di Airbnb 397.314 appartamenti in annuncio e di 475.752 appartamenti per il 2019.

Per il 2018 ed il 2019 non è dato sapere il raffronto dei dati ISTAT, che evidenzierebbero il sommerso, cioè quegli appartamenti che sono in annuncio sul portale, ma che sono invisibili ai comuni e/o non hanno autorizzazione e si presume essere celati al fisco ed all’amministrazione. Un mercato in crescita e che era già in fase di normativa. Sicuramente un ottimo mercato in cui investire.

È stata una esplosione che si ridimensionerà?

Come tutte le crescite esponenziali, prima o poi il punto di flesso arriverà. In tutte le attività umane e naturali, dietro c’è uno schema matematico ben preciso e regolato da formule, sicuramente ci sarà un decadimento prima o poi, vuoi per le imposizioni legislative inserite dagli stati, basti pensare Berlino o le isole Baleari, dove avevano fermato il fenomeno perché non c’erano più posti disponibili per i lavoratori locali, che già 7 anni fa stavano in sei in case con cinque stanze se andava bene.

Io credo che come in tutte le cose, i migliori e quelli che si sapranno adattare al meglio al mercato rimarranno in piedi, tanti altri si fermeranno e alcuni cadranno purtroppo.

Cosa succederà quando saremo liberi di uscire?

Sarà sicuramente un hard reset del settore, vuoi anche che sia arrivato in un momento dove erano state meglio normate sia fiscalmente che amministrativamente le locazioni brevi, gli affitti ad uso turistico e le case vacanza. Era effettivamente diventato un mercato parallelo a quello alberghiero, spesso gestito da persone che davano un servizio non al massimo, con i rischi che possono esserci, di truffe o semplicemente di appartamenti non adeguati all’affitto.

Credo che come tutte le pandemie, rivoluzionerà, come già sta facendo il mondo e quindi anche i suoi schemi, che si adatteranno. Certo ci sarà molto fermento e forse molte case verranno vendute o avviate a diverso uso, forse più del 10%. Sarà un momento in cui, se si potrà investire del capitale in posizioni predominanti, potrebbe essere interessante posizionarsi in un momento di minimo, perché questo ci aspetta per il 2020 e 2021.

Sicuramente in questo momento chi acquista, a meno che non stia facendo un colpo pazzesco, pagando qualcosa che valga 100 a 10, credo che avrà dei problemi con il turismo nel prossimo futuro, anche perchè è notizia di oggi, 15 aprile 2020 che la pandemia potrebbe ritornare ad ondate e che il lockdown sarà a singhiozzo e si prospetta un futuro poco roseo fino al 2025 Coronavirus, quarantena a singhiozzo fino al 2022 e ondate fino al 2025: lo studio di Science.

Per non parlare poi da quello che potrebbe venir fuori se non la smettiamo con la deforestazione e con il macello di animali in condizioni igienico sanitarie pessime come quelle del mercato di animali vivi di Whuan e con pratiche medicinali e credenze assolutamente inutili. Il discorso è sempre lo stesso, i costi di manutenzione, di consumi anche se chiusi e non occupati è sempre presente, quindi bisogna fare bene i calcoli.

Non ci resta che vivere per vedere che succede 🙂